243万套老房，撑起一个500亿的双轨市场
2026-08-03
243万套。
这是北京楼龄超过20年的老旧小区住房套数。再叠加一年17.4万套的二手房成交，它们共同撑起了一个数百亿规模的存量房装修市场。
这串数字背后，藏着理解北京家装市场的三把钥匙：需求高度依赖存量房、政策形成的双轨并行格局、供给端挤着多种完全不同的活法。
而这几年接连倒下的几家公司，也在悄然暴露行业的真正命门。
北京家装的基本盘
很多人还把家装当成"新房生意"，但在北京，这个认知需要更新。
北京存量住宅约64%集中在城六区，老旧小区中这一比例更是高达82%。全市2000年底前建成的老旧小区约5100个。挂牌房源中房龄超30年的占比约21%，进一步印证了存量房老化程度的深度。北京市住建委口径下，待改造的老旧小区面积约1.6亿平方米，相当于北京全部存量住宅的近十分之一。
这意味着，北京的家装需求现在几乎全部指向存量老房
旧房翻新和厨卫改造合计占了存量装修市场六成以上。
而老房带来的改造需求有两个特点：一是碎片化，单套客单价不高，但量大、频次稳；二是专业门槛高，结构加固、管线老化、厨卫重做，每一项都比新房交付更难标准化。
我们可以推断：谁的交付能力能适配老房，谁就拿到了这张牌桌的核心筹码。
双轨之下，机会在哪？
如果说老房是北京家装的底色，那"双轨制"就是它最特殊的结构。
在北京，家装需求被政策劈成了两条平行赛道：
一条是政府主导的老旧小区改造——管网更新、外立面节能、加装电梯、补社区服务，主体是政府和街道，内容以"硬基建"为主。
另一条是市场化的商业家装——也就是整装、局改、适老改造，由装企面向业主服务。
两条赛道在一个地方交汇：户内厨卫
老旧小区改造把管网、外立面这些公共部分做完之后，业主往往会顺势翻新自家的厨卫——管线都动了，墙都开了，不如一起改了。
政策还在往这条链路上添砖加瓦。
2024年4月起，北京对购买已完成老旧小区改造的住房，公积金贷款年限最多延长10-20年；2025年商务部等6部门推出家装厨卫"焕新"补贴，一般厨卫15%、一级能效20%、居家适老化改造最高30%。
在北京做家装，绕不开政策这个变量。
能对接老旧小区改造、能做适老、能接住"户内厨卫"接口的玩家，拿到的将会是政策加持下的增量。
被窝，和身后的N种活法
说完需求，我们再来看供给。
很多人以为北京家装就是"被窝一家独大"——这个判断只能说对了一半。
被窝确实强：总部在北京、大店林立、背靠贝壳的二手房交易流量，"卖房→装修"链路天然打通。2025年上半年，贝壳家装家居板块净收入就达到75亿元。
但被窝锁住的主要是高端整装和房产交易流量。它身后的中端、老房局改、适老改造，反而给本土玩家腾出了巨大空间。
把这些玩家按"打法"摊开，北京至少有以下几种活法同时存在：
- 流量型｜被窝
- 国资型｜金隅天坛整装
- 卖场型｜居然乐屋
- 本土扩张型｜梵客家装
- 细分专家型｜今朝装饰
- 产品化·大众极｜爱空间
- 产品化·高端极｜栖息地
多种打法挤在同一个城市的整装层，竞争烈度高于绝大多数城市。
梵客董事长李静曾给过一个判断：未来北京家装市场会形成3~5家头部企业，都能做到30~50亿规模的体量。
如果这个判断成立，今天的拥挤，大概率是明天集中前的一阵热闹。
三种爆雷，同一种病
除了"谁在崛起"，我们也要关注"谁在倒下"，以及为何倒下。
北京市场恰好集齐了三种爆雷模式：
第一种，老牌套餐庞氏。
实创装饰是早期"套餐装修"的代表，按平米一口价，靠预收款滚动。2017年它被指为"以装修掩盖的庞氏骗局"——新签单一减少，资金池立刻断裂。
第二种，传统重资产资金链断裂。
东易日盛就属于这一类。
大店高固定成本、长交付周期占用资金，地产一下行，现金流就撑不住。
东易日盛北京总部大楼于2024年12月以1.61亿元拍卖成交，较评估价缩水44%。
第三种，新锐内容获客型扩张过快。
这可谓是近年的典型案例。
住范儿曾被称为"家装界顶流"，靠内容引流和社群电商把获客做到了极致。但2025年5-6月，京沪约800多名业主面临烂尾，员工欠薪、供应商断货，最终创始人承认资金链断裂。
三种爆雷，虽然姿势不同，病因却相通：前端的能力（获客、签约），跑在了后端的能力（交付、现金流）前面。
行业的命门，正在从"会不会获客"悄悄挪向"获来的客，能不能交付得了"。
最大的真空带
回顾需求、政策、供给、爆雷，一个相对稳定的真空带浮了出来：老房局改的"标准化交付"。
整装层大店林立，底层是海量工长和游击队在吃碎片小单。
中间那一层——把老房厨卫局改做成标准化产品、又能规模化不翻车的角色——至今还没有真正成型的玩家。
而这恰好也是头部玩家正在集体奔向的方向。
被窝做产品化样板房、天坛推"真装系列"、梵客靠"七宅一生"扩张、爱空间和栖息地干脆把家装做成标品——尽管路径各异，大家都在往 "标准化产品+在线化交付" 靠。
能不能把交付数字化、产品化，正在从"加分项"变成整装层所有玩家的"入场券"。
而对于数量最多、最缺这种能力的中小装企来说，谁能帮它们把老房局改这件"碎片、易翻车"的事做得标准化，谁就能接住北京家装需求最集中、却没有被真正服务好的那片市场。
写在最后
243万套老房、数百亿市场、两条赛道、多种活法、三种爆雷——北京家装市场的复杂，恰恰是它值得反复拆解的原因。
而所有复杂背后，有一条主线已经清晰：行业的胜负手，正在从"前台能拉来多少客"，转向"后台能交付多少客"。
对于深处其中的装企，这不是未来的趋势——是已经开始的现实。